دستورالعمل تاسیس صندوق زمین و ساختمان

تاسیس صندوق زمین و ساختمان

در این مطلب قصد داریم تا درباره تاسیس صندوق زمین و ساختمان که یکی از انواع صندوق های سرمایه گذاری است اطلاعات جامع و کاملی را به شما عزیزان ارائه دهیم. به همین دلیل دستورالعملی که قانون بازار اوراق بهادار آن را تنظیم و به تصویب رسانده را به طور کامل در این مطلب قرار داده ایم.

دستورالعمل تاسیس صندوق زمین و ساختمان

دستورالعمل حاضر در راستاي اجراي بند 2 ماده 7 قانون بازار اوراق بهادار تحت عنوان دستورالعمل تاسیس صندوق زمين و ساختمان، تدوين و در تاريخ 1388/01/29 به تصويب هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار رسيده و در تاريخ 1390/02/18 ( در اجرای ماده 2 قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جديد) و 1392/12/27 و 1393/03/17 توسط هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار اصلاح شد.

اصطلاحات و تعاریف:

اصطلاحات و واژه‌هايی كه در ماده‌ يک قانون بازار اوراق بهادار جمهوري اسلامی ايران مصوب آذرماه 1384 مجلس شورای اسلامی تعريف شده‌اند، به همان مفاهيم در اين دستورالعمل نيز كاربرد دارند. ساير واژه‌ها دارای معانی زير می باشند:

آيين نامه اجرايی: آيين نامه اجرايی قانون بازار اوراق بهادار مصوب 1385/06/20 هيات وزيران است.

پروژه: پروژه‌ ساختمانی است كه موضوع فعاليت صندوق اجرای آن می باشد.

هزينه ساخت: هزينه اجراي پروژه صندوق بدون در نظرگرفتن ارزش زمين آن است.

مقررات: اعم است از مصوبات هيات وزيران، شورا، سازمان و نيز مصوبات ساير مراجع در حدود اختيارات تفويض شده به آنان تحت هر عنوان (از قبيل آيين نامه، دستورالعمل، رويه اجرايي و بخشنامه) در خصوص بازار اوراق بهادار و فعالان آن كه جهت اجرا ابلاغ شده باشد.

سهامدار عمده: سهامداري است كه به همراه اشخاص وابسته به خود حداقل 10 درصد سهام شركت را داشته باشد.

اشخاص وابسته: اشخاص وابسته به هر شخص حقيقي عبارتند از افراد تحت تكفل (همسر و فرزندان) آن شخص و اشخاص وابسته به هر شخص حقوقي عبارتند از:

الف- بالاترين مقام اجرايي (نظير مديرعامل شركت ها)، مديران بلافصل بالاترين مقام اجرايي، اعضاي هيأت مديرة يا هيأت امناي شخص حقوقي و اشخاص تحت تكفل (همسر و فرزندان) آن‌ها؛

ب – اشخاص حقوقي تحت كنترل؛

ج – هر شخصي كه به تنهايي يا همراه اشخاص موضوع بندهاي الف و ب اين بند كنترل آن شخص حقوقي را در اختيار داشته باشد؛

مطالعه بیشتر :

راهنمای دریافت مجوز تاسیس صندوق سرمایه گذاری

مجمع عمومی موسس

مدارک لازم برای صدور موافقت اصولی تاسیس صندوق زمین و ساختمان :

براي تأييد اركان پيشنهادي صندوق و صدور موافقت اصولی تاسیس صندوق توسط سازمان، ارائۀ اطلاعات و مدارك زير در قالب فرم‌هاي مورد نظر سازمان ضروري است:

• تقاضاي صدور موافقت اصولي تاسیس صندوق؛
• اطلاعات مربوط به اركان پيشنهادي صندوق شامل؛

1. مشخصات هويتي يا ثبتي؛
2. مشخصات اعضاي هیات مديره و مديرعامل و سوابق فعاليت آن‌ها؛
3. آخرين صورتهای مالي و گزارش‌هاي عملكرد و ساير اطلاعات مالي و عملكردي؛
4. سوابق فعالیت سهامداران عمده؛

• اطلاعات اصلي پروژه كه عبارتند از: برآورد هزينه ساخت پروژه، محل زمين پروژه، پيش بيني متراژ زيربنا، تكنولوژي ساخت و برآوردهاي مالي پروژه.
• ساير اطلاعات و مدارک به تشخيص معاونت مربوطه در سازمان.

تبصره یک

درصورت كامل بودن مدارك طبق اين ماده، موافقت اصولي تاسیس صندوق زمین و ساختمان با رعايت ماده 3 به پيشنهاد معاونت مربوطه و تأييد رياست سازمان صادر مي شود.

صدور موافقت اصولي تاسیس صندوق، به منزله‌ مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان و فعاليت صندوق محسوب نمی شود و قبل از تاسیس و فعاليت صندوق، لازم است مجوز تاسیس و فعاليت مطابق مفاد اين دستورالعمل اخذ شود. اين موضوع در موافقت اصولی صادره قيد می شود.

تبصره دو : اعتبار موافقت اصولی

اعتبار موافقت اصولی حداكثر شش ماه از تاريخ صدور آن است و سازمان مي‌تواند به تقاضاي ذينفع، اعتبار آن را حداكثر به مدت شش ماه ديگر تمديد كند. طي مدت اعتبار موافقت اصولي، متقاضي می تواند تقاضاي تاسیس صندوق زمین و ساختمان را با ارائۀ اطلاعات و مدارك موضوع ماده 4 به سازمان ارائه دهد. اين موضوع در موافقت اصولي، قيد مي‌شود.

شرایط لازم برای تایید ارکان پیشنهادی صندوق زمین و ساختمان

در تأييد اركان پيشنهادي صندوق، سازمان شرايط زير را در نظر مي‌گيرد:

• حسابرس و اركان نظارت‌كننده صندوق شامل متولي و مدير ناظر، بايد از اركان اجرايي صندوق شامل مدير ساخت، مديرصندوق، بازارگردان و متعهد پذيره‌نويس مستقل باشند. براي اين منظور حسابرس و اركان نظارت كننده صندوق:

۱-۱- نبايد عضو هيأت مديره يا بالاترين مدير اجرايي و مديران بلافصل بالاترين مدير اجرايي مشترك با اركان اجرايي داشته باشند؛

۱-۲- نبايد به طور مستقيم يا غيرمستقيم بيش از 10 درصد سهام اركان اجرايي را در تملك داشته باشند؛

۱-۳- نبايد به طور مستقيم يا غير مستقيم تحت كنترل اركان اجرايي باشند؛

۱-۴- نبايد در كسب و كار ديگري با اركان اجرايي منافع مشترك عمده داشته باشند.

• اركان اجرايي صندوق، توانايي مالي كافي براي ايفاي مسئوليت‌هاي خود داشته باشند.
• حسابرس صندوق از موسسات حسابرسی معتمد سازمان باشد.
• اركان نظارتي ظرف يكسال اخير، سمت اجرايي در صندوق نداشته باشند.

مدارک لازم برای صدور مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان :

• تقاضای تاسیس صندوق زمین و ساختمان ؛
• طرح اساسنامه و اميدنامۀ صندوق كه مطابق نمونۀ مصوب سازمان تنظيم و تكميل شده باشد؛
• قبولي سمت اركان صندوق كه صلاحيت آنها به تأييد سازمان رسيده است؛
• تصوير مصدق مجوزها و پروانه‌هاي لازم براي اجراي پروژه كه توسط مراجع ذيصلاح صادر شده است؛
• صورتجلسه مجمع عمومی موسس صندوق كه از اجتماع اركان تأييد ‌شدۀ صندوق به رياست مدير صندوق تشكيل شده است؛
• رونوشت معرفي‌نامه نمايندگان تام‌الاختيار اركان حاضر در مجمع مؤسس صندوق؛
• قبولي سمت اعضاي حقيقي معرفي شده براي عضويت در هيأت مديرۀ صندوق و تصوير مصدق معرفي‌نامۀ آنان؛
• ساير اطلاعات و مدارك مهم كه به تشخيص معاونت مربوطه در سازمان اثر با اهميت در صدور مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان دارد.

تبصره يك:

در صورت كامل بودن اطلاعات و مدارك ارائه شده طبق اين ماده، به پيشنهاد معاونت نظارت بر نهادهاي مالي و تائيد رياست سازمان، مجوز تاسیس صندوق و زمین توسط سازمان صادر مي‌شود. شرايط تأسيس و مهلت ثبت آن نزد مرجع ثبت شركت ها و مؤسسات غيرتجاري و نزد سازمان، با رعايت اين دستورالعمل، در اين مجوز قيد مي‌شود.

تبصره دو؛ مواردی که باید در صورتجلسه مجمع عمومی موسس ذکر شود :

صورتجلسه مجمع عمومی موسس كه به امضاي كليۀ نمايندگان اركان صندوق رسيده است، بايد در چهار نسخه حاوي موارد زير تنظيم و يك نسخه آن به سازمان تسليم شود:

۱- تاريخ و مكان تشكيل جلسۀ مجمع عمومی موسس ؛

۲- مشخصات ثبتي اشخاص حقوقي كه به عنوان يك يا چند ركن صندوق قبول سمت كرده‌اند با ذكر سمت آن‌ها؛

۳- هويت نمايندگان اركان حاضر در جلسۀ مجمع؛

۴- هويت يا مشخصات صاحبان امضاي مجاز صندوق و حدود اختيارات آن‌ها؛

۵- مصوبۀ مربوط به تصويب اساسنامه و اميدنامۀ مورد تأييد سازمان؛

مدت اعتبار مجوز صندوق تاسیس زمین و ساختمان

صندوق پس از دريافت مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان از سازمان، بايد ظرف سه ماه نزد مرجع ثبت شركت ها به عنوان صندوق سرمايه‌گذاری موضوع بند 20 مادۀ 1 قانون بازار اوراق بهادار و بند هـ مادۀ 1 قانون توسعه ابزارها و نهادهاي مالي جديد، به ثبت رسيده و مدارك ثبت خود را به سازمان ارايه دهد.

اين مهلت به تقاضاي متقاضي و پيشنهاد معاونت نظارت بر نهادهاي مالي و موافقت رييس سازمان قابل تمديد است.

در‌صورتي‌كه صندوق بر اساس شرايط مندرج در مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان موضوع تبصره‌ي1 ماده‌4 اين دستورالعمل به ثبت رسيده باشد، سازمان آن را به عنوان يك نهاد مالي نزد خود ثبت كرده و مجوز فعاليت آن را صادر مي‌كند.

تبصره يك: لغو مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان

در صورت عدم ارائۀ مدارك ثبت صندوق نزد مرجع ثبت شركت ها در مهلت مقرر، مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان از درجه‌ي اعتبار ساقط است.

تأسيس صندوق پس از خاتمۀ اعتبار مجوز تأسيس، منوط به تقاضاي متقاضي، ارائۀ اطلاعات و مدارك لازم و بررسي توسط سازمان و صدور مجوز جديد براي تأسيس صندوق خواهد بود.

مدارک لازم برای صدور مجدد تاسیس صندوق پس از خاتمه اعتبار مجوز :

نسخ لازم از صورتجلسه مجمع عمومی موسس موضوع تبصره‌ي2 ماده‌ي4، به عنوان صورت مجلس مجمع عمومي صندوق به ضميمۀ اظهارنامه ثبت، به مرجع ثبت شركت ها و مؤسسات غير‌تجارتي تسليم مي‌شود.

مدارک لازم برای ارائه درخواست عرضه عمومی واحدهای سرمایه گذاری :

صندوق موظف است قبل از ارائۀ درخواست عرضه عمومي واحدهاي سرمايه گذاري، موارد زير را ارائه و به تأييد سازمان برساند:

• تأييديۀ كارشناس يا كارشناسان رسمي دادگستري حسب مورد در مورد ارزش دارايي هاي گزارش شده در آخرين صورت هاي مالي صندوق، در صورت تشخيص معاونت مربوطه در سازمان مبني بر ضرورت آن؛
• نشاني آدرس وبسایت صندوق و معرفي قابليت هاي آن به خصوص در زمينه اطلاع رساني؛
• معرفي نرم افزارها، تجهيزات و نيروي انساني تجهيز شده توسط هريك از اركان براي اجراي پروژۀ صندوق؛
• تصوير مصدق قراردادهايي كه مطابق مقررات بايد تمام يا برخي از اركان صندوق با صندوق منعقد نمايند؛

مدارک لازم برای صدور مجوز اولين عرضه عمومی واحدهای سرمایه گذاری :

عرضه عمومی واحدهاي صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان ، منوط به ارايۀ اطلاعات و مدارك زير به سازمان است:

• فرم تقاضاي ثبت اوراق بهادار كه به امضاي اركان مورد نظر صندوق رسيده باشد؛
• صورت‌هاي مالي حسابرسي شده‌ سال‌هاي مالي قبل از ارائۀ درخواست مجوز عرضۀ عمومي درصورت گذشت 6 ماه از آغاز فعاليت صندوق ؛
• صورت‌هاي مالي حسابرسي شده‌ صندوق (در صورت وجود) شامل وقايع مالي از تاريخ آخرين صورت مالي سالانه تا حداكثر 60 روز قبل از تاريخ ارائه‌ تقاضاي مجوز عرضه‌ عمومي اوراق بهادار
• صورت وضعيت پيشرفت فيزيكي و مالي پروژه ؛
• گزارش مدير صندوق در مورد رويدادهاي مالي با اهميتي كه از تاريخ اظهارنظر حسابرس صندوق تا تاريخ ارائۀ درخواست صدور مجوز عرضۀ عمومي، رخ داده است؛
• تصوير مصدق برابر با اصل شده‌ي اسناد مالكيت زمين محل اجراي پروژه كه به نام صندوق منتقل شده است؛فهرست اسامي و مشخصات دارندگان واحدهاي صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان به همراه تعداد واحدهاي سرمايه‌گذاري تحت تملك هريك؛
• يك نسخه از طرح توجيهي در صورت تغيير كه توسط اركان مورد نظر صندوق به امضا رسيده است؛
• طرح اعلاميۀ پذیره نویسی واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق؛
• تصوير مصدق پروانه ساخت

تبصره:

براي دريافت مجوز عرضۀ عمومي واحدهاي سرمايه‌گذاري، در عرضه‌هاي بعدي، ارائۀ مدارك مذكور در بندهاي (2)، (5) و (9) ضروري نيست.

معیارهای رد یا قبول درخواست عرضه عمومی اولیه واحدهای صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان :

معيارهاي موردنظر براي رد يا قبول درخواست عرضه‌ي عمومي اوليۀ واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق به قرار زير است:

• هزينه‌هاي ساخت پيش‌بيني شده براي پروژه، كمتر از 100 ميليارد ريال نباشد؛
• بازدهي پيش‌بيني شده در طرح توجيهي براي ساير تأمين‌كنندگان منابع مالي اجراي پروژه به غيراز سرمايه گذاران، از كمترين نرخ تسهيلات در نظام بانكي كشور كمتر نباشد؛
• ارزش دارايي‌هاي موضوع بند 1 ماده ي 6 در صورتهاي مالي صندوق گزارش شده اند، مطابق نظريۀ كارشناس يا كارشناسان رسمي دادگستري باشد؛
• تارنما، نرم‌افزارها، تجهيزات و نيروي انساني معرفي شده براي اطلاع‌رساني و ايفاي مسئوليت‌هاي هر يك از اركان مناسب و كافي باشد.
• اظهارنظر حسابرس در مورد صورتهاي مالي مقبول و بدون شرط باشد يا در صورت مشروط بودن، بندهاي شرط به تشخيص سازمان اثر با اهميت بر منافع سرمايه‌گذاران نداشته باشد.

تبصره يك:

صدور مجوز عرضۀ عمومي واحدهاي صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان براساس معيارهاي اين ماده، به منزلۀ تأييد يا تضمين مزايا، منافع و ساير موارد پيش‌بيني شده در طرح توجيهي پروژۀ صندوق، كفايت نرم‌افزارها، تجهيزات و نيروي انساني معرفي شده، تأييد صحت اطلاعات و مدارك ارائه شده، توصيه و سفارش به سرمايه‌گذاري در صندوق و تضمين صحت عملكرد اركان صندوق از طرف سازمان نمي‌باشد.

اين موضوع بايد در اعلاميۀ پذيره‌نويسي واحدهاي سرمايه‌گذاري و هر گونه تبليغات و آگهي‌هاي صندوق قيد شود.

تبصره دو: اعتبار مجوز عرضه عمومی واحد های تاسیس صندوق زمین و ساختمان :

اعتبار مجوز عرضه عمومي حداكثر 60روز از تاريخ صدور است. تاريخ شروع و خاتمۀ پذيره‌نويسي در مهلت مذكور، مطابق مفاد اساسنامۀ صندوق توسط ركن يا اركان مربوطه تعيين و اعلام خواهد شد. حداكثر مدت پذیره نویسی در مجوز عرضۀ عمومي قيد مي‌شود.

تبصره سه:

در صورت وقوع رويدادهاي مالي با اهميت در فاصلۀ زماني بين ارائۀ درخواست عرضۀ ‌عمومي تا زمان عرضۀ ‌عمومي واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق، مدير صندوق موظف است رويدادهاي مذكور را به سازمان ارائه و در تارنماي صندوق منتشر نمايد. درصورت درخواست سازمان گزارش رويدادهاي مذكور بايد به تأييد حسابرس برسد.

نکته :

ظرف 15 روز پس از اتمام مهلت عرضۀ عمومي واحدهاي صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان ، نتيجۀ عرضۀ عمومي بايد توسط ركن تعيين شده در اساسنامۀ صندوق به سازمان گزارش شود. استفاده از وجوه تاديه شده در عرضۀ عمومي واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق، پس از تأييد تكميل فرايند عرضۀ عمومي توسط سازمان، مجاز است.

ثبت تغییرات در تاسیس صندوق زمین و ساختمان :

تغييرات و تصميمات درخصوص موارد زير بايد ظرف يك هفته پس از ثبت نزد سازمان، نزد مرجع ثبت شركت ها و موسسات غيرتجاري به ثبت رسد:

• تغيير هريك از اركان يا نمايندگان اعضاي هيأت مديره؛
• تصويب صورت هاي مالي سالانه؛
• تغيير در اساسنامه صندوق؛
• تصميم به انحلال صندوق يا توقف فعاليت آن؛
• صاحبان امضاي مجاز و حدود اختيارات آن ها؛
• تغيير روزنامه كثيرالانتشار صندوق؛ساير موارد به تشخيص معاونت نظارت بر نهادهاي مالي.