تاسیس صندوق زمین و ساختمان

در این مطلب قصد داریم تا درباره تاسیس صندوق زمین و ساختمان که یکی از انواع صندوق های سرمایه گذاری است اطلاعات جامع و کاملی را به شما عزیزان ارائه دهیم. به همین دلیل دستورالعملی که قانون بازار اوراق بهادار آن را تنظیم و به تصویب رسانده را به طور کامل در این مطلب قرار داده ایم.

دستورالعمل تاسیس صندوق زمین و ساختمان

دستورالعمل حاضر در راستای اجرای بند ۲ ماده ۷ قانون بازار اوراق بهادار تحت عنوان دستورالعمل تاسیس صندوق زمین و ساختمان، تدوین و در تاریخ ۱۳۸۸/۰۱/۲۹ به تصویب هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار رسیده و در تاریخ ۱۳۹۰/۰۲/۱۸ ( در اجرای ماده ۲ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید) و ۱۳۹۲/۱۲/۲۷ و ۱۳۹۳/۰۳/۱۷ توسط هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار اصلاح شد.

اصطلاحات و تعاریف:

اصطلاحات و واژه‌هایی که در ماده‌ یک قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران مصوب آذرماه ۱۳۸۴ مجلس شورای اسلامی تعریف شده‌اند، به همان مفاهیم در این دستورالعمل نیز کاربرد دارند. سایر واژه‌ها دارای معانی زیر می باشند:

آیین نامه اجرایی: آیین نامه اجرایی قانون بازار اوراق بهادار مصوب ۱۳۸۵/۰۶/۲۰ هیات وزیران است.

پروژه: پروژه‌ ساختمانی است که موضوع فعالیت صندوق اجرای آن می باشد.

هزینه ساخت: هزینه اجرای پروژه صندوق بدون در نظرگرفتن ارزش زمین آن است.

مقررات: اعم است از مصوبات هیات وزیران، شورا، سازمان و نیز مصوبات سایر مراجع در حدود اختیارات تفویض شده به آنان تحت هر عنوان (از قبیل آیین نامه، دستورالعمل، رویه اجرایی و بخشنامه) در خصوص بازار اوراق بهادار و فعالان آن که جهت اجرا ابلاغ شده باشد.

سهامدار عمده: سهامداری است که به همراه اشخاص وابسته به خود حداقل ۱۰ درصد سهام شرکت را داشته باشد.

اشخاص وابسته: اشخاص وابسته به هر شخص حقیقی عبارتند از افراد تحت تکفل (همسر و فرزندان) آن شخص و اشخاص وابسته به هر شخص حقوقی عبارتند از:

الف- بالاترین مقام اجرایی (نظیر مدیرعامل شرکت ها)، مدیران بلافصل بالاترین مقام اجرایی، اعضای هیأت مدیره یا هیأت امنای شخص حقوقی و اشخاص تحت تکفل (همسر و فرزندان) آن‌ها؛

ب – اشخاص حقوقی تحت کنترل؛

ج – هر شخصی که به تنهایی یا همراه اشخاص موضوع بندهای الف و ب این بند کنترل آن شخص حقوقی را در اختیار داشته باشد؛

مدارک لازم برای صدور موافقت اصولی تاسیس صندوق زمین و ساختمان :

برای تأیید ارکان پیشنهادی صندوق و صدور موافقت اصولی تاسیس صندوق توسط سازمان، ارائۀ اطلاعات و مدارک زیر در قالب فرم‌های مورد نظر سازمان ضروری است:

  • تقاضای صدور موافقت اصولی تاسیس صندوق؛
  • اطلاعات مربوط به ارکان پیشنهادی صندوق شامل؛
  1. مشخصات هویتی یا ثبتی؛
  2. مشخصات اعضای هیات مدیره و مدیرعامل و سوابق فعالیت آن‌ها؛
  3. آخرین صورتهای مالی و گزارش‌های عملکرد و سایر اطلاعات مالی و عملکردی؛
  4. سوابق فعالیت سهامداران عمده؛
  • اطلاعات اصلی پروژه که عبارتند از: برآورد هزینه ساخت پروژه، محل زمین پروژه، پیش بینی متراژ زیربنا، تکنولوژی ساخت و برآوردهای مالی پروژه.
  • سایر اطلاعات و مدارک به تشخیص معاونت مربوطه در سازمان.

تبصره یک

درصورت کامل بودن مدارک طبق این ماده، موافقت اصولی تاسیس صندوق زمین و ساختمان با رعایت ماده ۳ به پیشنهاد معاونت مربوطه و تأیید ریاست سازمان صادر می شود.

صدور موافقت اصولی تاسیس صندوق، به منزله‌ مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان و فعالیت صندوق محسوب نمی شود و قبل از تاسیس و فعالیت صندوق، لازم است مجوز تاسیس و فعالیت مطابق مفاد این دستورالعمل اخذ شود. این موضوع در موافقت اصولی صادره قید می شود.

تبصره دو : اعتبار موافقت اصولی

اعتبار موافقت اصولی حداکثر شش ماه از تاریخ صدور آن است و سازمان می‌تواند به تقاضای ذینفع، اعتبار آن را حداکثر به مدت شش ماه دیگر تمدید کند. طی مدت اعتبار موافقت اصولی، متقاضی می تواند تقاضای تاسیس صندوق زمین و ساختمان را با ارائۀ اطلاعات و مدارک موضوع ماده ۴ به سازمان ارائه دهد. این موضوع در موافقت اصولی، قید می‌شود.

شرایط لازم برای تایید ارکان پیشنهادی صندوق زمین و ساختمان

در تأیید ارکان پیشنهادی صندوق، سازمان شرایط زیر را در نظر می‌گیرد:

  • حسابرس و ارکان نظارت‌کننده صندوق شامل متولی و مدیر ناظر، باید از ارکان اجرایی صندوق شامل مدیر ساخت، مدیرصندوق، بازارگردان و متعهد پذیره‌نویس مستقل باشند. برای این منظور حسابرس و ارکان نظارت کننده صندوق:

۱-۱- نباید عضو هیأت مدیره یا بالاترین مدیر اجرایی و مدیران بلافصل بالاترین مدیر اجرایی مشترک با ارکان اجرایی داشته باشند؛

۱-۲- نباید به طور مستقیم یا غیرمستقیم بیش از ۱۰ درصد سهام ارکان اجرایی را در تملک داشته باشند؛

۱-۳- نباید به طور مستقیم یا غیر مستقیم تحت کنترل ارکان اجرایی باشند؛

۱-۴- نباید در کسب و کار دیگری با ارکان اجرایی منافع مشترک عمده داشته باشند.

  • ارکان اجرایی صندوق، توانایی مالی کافی برای ایفای مسئولیت‌های خود داشته باشند.
  • حسابرس صندوق از موسسات حسابرسی معتمد سازمان باشد.
  • ارکان نظارتی ظرف یکسال اخیر، سمت اجرایی در صندوق نداشته باشند.

مدارک لازم برای صدور مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان :

  • تقاضای تاسیس صندوق زمین و ساختمان ؛
  • طرح اساسنامه و امیدنامۀ صندوق که مطابق نمونۀ مصوب سازمان تنظیم و تکمیل شده باشد؛
  • قبولی سمت ارکان صندوق که صلاحیت آنها به تأیید سازمان رسیده است؛
  • تصویر مصدق مجوزها و پروانه‌های لازم برای اجرای پروژه که توسط مراجع ذیصلاح صادر شده است؛
  • صورتجلسه مجمع عمومی موسس صندوق که از اجتماع ارکان تأیید ‌شدۀ صندوق به ریاست مدیر صندوق تشکیل شده است؛
  • رونوشت معرفی‌نامه نمایندگان تام‌الاختیار ارکان حاضر در مجمع مؤسس صندوق؛
  • قبولی سمت اعضای حقیقی معرفی شده برای عضویت در هیأت مدیرۀ صندوق و تصویر مصدق معرفی‌نامۀ آنان؛
  • سایر اطلاعات و مدارک مهم که به تشخیص معاونت مربوطه در سازمان اثر با اهمیت در صدور مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان دارد.

تبصره یک:

در صورت کامل بودن اطلاعات و مدارک ارائه شده طبق این ماده، به پیشنهاد معاونت نظارت بر نهادهای مالی و تائید ریاست سازمان، مجوز تاسیس صندوق و زمین توسط سازمان صادر می‌شود. شرایط تأسیس و مهلت ثبت آن نزد مرجع ثبت شرکت ها و مؤسسات غیرتجاری و نزد سازمان، با رعایت این دستورالعمل، در این مجوز قید می‌شود.

تبصره دو؛ مواردی که باید در صورتجلسه مجمع عمومی موسس ذکر شود :

صورتجلسه مجمع عمومی موسس که به امضای کلیۀ نمایندگان ارکان صندوق رسیده است، باید در چهار نسخه حاوی موارد زیر تنظیم و یک نسخه آن به سازمان تسلیم شود:

۱- تاریخ و مکان تشکیل جلسۀ مجمع عمومی موسس ؛

۲- مشخصات ثبتی اشخاص حقوقی که به عنوان یک یا چند رکن صندوق قبول سمت کرده‌اند با ذکر سمت آن‌ها؛

۳- هویت نمایندگان ارکان حاضر در جلسۀ مجمع؛

۴- هویت یا مشخصات صاحبان امضای مجاز صندوق و حدود اختیارات آن‌ها؛

۵- مصوبۀ مربوط به تصویب اساسنامه و امیدنامۀ مورد تأیید سازمان؛

مدت اعتبار مجوز صندوق تاسیس زمین و ساختمان

صندوق پس از دریافت مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان از سازمان، باید ظرف سه ماه نزد مرجع ثبت شرکت ها به عنوان صندوق سرمایه‌گذاری موضوع بند ۲۰ مادۀ ۱ قانون بازار اوراق بهادار و بند هـ مادۀ ۱ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید، به ثبت رسیده و مدارک ثبت خود را به سازمان ارایه دهد.

این مهلت به تقاضای متقاضی و پیشنهاد معاونت نظارت بر نهادهای مالی و موافقت رییس سازمان قابل تمدید است.

در‌صورتی‌که صندوق بر اساس شرایط مندرج در مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان موضوع تبصره‌ی۱ ماده‌۴ این دستورالعمل به ثبت رسیده باشد، سازمان آن را به عنوان یک نهاد مالی نزد خود ثبت کرده و مجوز فعالیت آن را صادر می‌کند.

تبصره یک: لغو مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان

در صورت عدم ارائۀ مدارک ثبت صندوق نزد مرجع ثبت شرکت ها در مهلت مقرر، مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان از درجه‌ی اعتبار ساقط است.

تأسیس صندوق پس از خاتمۀ اعتبار مجوز تأسیس، منوط به تقاضای متقاضی، ارائۀ اطلاعات و مدارک لازم و بررسی توسط سازمان و صدور مجوز جدید برای تأسیس صندوق خواهد بود.

مدارک لازم برای صدور مجدد تاسیس صندوق پس از خاتمه اعتبار مجوز :

نسخ لازم از صورتجلسه مجمع عمومی موسس موضوع تبصره‌ی۲ ماده‌ی۴، به عنوان صورت مجلس مجمع عمومی صندوق به ضمیمۀ اظهارنامه ثبت، به مرجع ثبت شرکت ها و مؤسسات غیر‌تجارتی تسلیم می‌شود.

تاسیس صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان

مدارک لازم برای ارائه درخواست عرضه عمومی واحدهای سرمایه گذاری :

صندوق موظف است قبل از ارائۀ درخواست عرضه عمومی واحدهای سرمایه گذاری، موارد زیر را ارائه و به تأیید سازمان برساند:

  • تأییدیۀ کارشناس یا کارشناسان رسمی دادگستری حسب مورد در مورد ارزش دارایی های گزارش شده در آخرین صورت های مالی صندوق، در صورت تشخیص معاونت مربوطه در سازمان مبنی بر ضرورت آن؛
  • نشانی آدرس وبسایت صندوق و معرفی قابلیت های آن به خصوص در زمینه اطلاع رسانی؛
  • معرفی نرم افزارها، تجهیزات و نیروی انسانی تجهیز شده توسط هریک از ارکان برای اجرای پروژۀ صندوق؛
  • تصویر مصدق قراردادهایی که مطابق مقررات باید تمام یا برخی از ارکان صندوق با صندوق منعقد نمایند؛

مدارک لازم برای صدور مجوز اولین عرضه عمومی واحدهای سرمایه گذاری :

عرضه عمومی واحدهای صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان ، منوط به ارایۀ اطلاعات و مدارک زیر به سازمان است:

  • فرم تقاضای ثبت اوراق بهادار که به امضای ارکان مورد نظر صندوق رسیده باشد؛
  • صورت‌های مالی حسابرسی شده‌ سال‌های مالی قبل از ارائۀ درخواست مجوز عرضۀ عمومی درصورت گذشت ۶ ماه از آغاز فعالیت صندوق ؛
  • صورت‌های مالی حسابرسی شده‌ صندوق (در صورت وجود) شامل وقایع مالی از تاریخ آخرین صورت مالی سالانه تا حداکثر ۶۰ روز قبل از تاریخ ارائه‌ تقاضای مجوز عرضه‌ عمومی اوراق بهادار
  • صورت وضعیت پیشرفت فیزیکی و مالی پروژه ؛
  • گزارش مدیر صندوق در مورد رویدادهای مالی با اهمیتی که از تاریخ اظهارنظر حسابرس صندوق تا تاریخ ارائۀ درخواست صدور مجوز عرضۀ عمومی، رخ داده است؛
  • تصویر مصدق برابر با اصل شده‌ی اسناد مالکیت زمین محل اجرای پروژه که به نام صندوق منتقل شده است؛فهرست اسامی و مشخصات دارندگان واحدهای صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان به همراه تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری تحت تملک هریک؛
  • یک نسخه از طرح توجیهی در صورت تغییر که توسط ارکان مورد نظر صندوق به امضا رسیده است؛
  • طرح اعلامیۀ پذیره نویسی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق؛
  • تصویر مصدق پروانه ساخت

تبصره:

برای دریافت مجوز عرضۀ عمومی واحدهای سرمایه‌گذاری، در عرضه‌های بعدی، ارائۀ مدارک مذکور در بندهای (۲)، (۵) و (۹) ضروری نیست.

معیارهای رد یا قبول درخواست عرضه عمومی اولیه واحدهای صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان :

معیارهای موردنظر برای رد یا قبول درخواست عرضه‌ی عمومی اولیۀ واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به قرار زیر است:

  • هزینه‌های ساخت پیش‌بینی شده برای پروژه، کمتر از ۱۰۰ میلیارد ریال نباشد؛
  • بازدهی پیش‌بینی شده در طرح توجیهی برای سایر تأمین‌کنندگان منابع مالی اجرای پروژه به غیراز سرمایه گذاران، از کمترین نرخ تسهیلات در نظام بانکی کشور کمتر نباشد؛
  • ارزش دارایی‌های موضوع بند ۱ ماده ی ۶ در صورتهای مالی صندوق گزارش شده اند، مطابق نظریۀ کارشناس یا کارشناسان رسمی دادگستری باشد؛
  • تارنما، نرم‌افزارها، تجهیزات و نیروی انسانی معرفی شده برای اطلاع‌رسانی و ایفای مسئولیت‌های هر یک از ارکان مناسب و کافی باشد.
  • اظهارنظر حسابرس در مورد صورتهای مالی مقبول و بدون شرط باشد یا در صورت مشروط بودن، بندهای شرط به تشخیص سازمان اثر با اهمیت بر منافع سرمایه‌گذاران نداشته باشد.

تبصره یک:

صدور مجوز عرضۀ عمومی واحدهای صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان براساس معیارهای این ماده، به منزلۀ تأیید یا تضمین مزایا، منافع و سایر موارد پیش‌بینی شده در طرح توجیهی پروژۀ صندوق، کفایت نرم‌افزارها، تجهیزات و نیروی انسانی معرفی شده، تأیید صحت اطلاعات و مدارک ارائه شده، توصیه و سفارش به سرمایه‌گذاری در صندوق و تضمین صحت عملکرد ارکان صندوق از طرف سازمان نمی‌باشد.

این موضوع باید در اعلامیۀ پذیره‌نویسی واحدهای سرمایه‌گذاری و هر گونه تبلیغات و آگهی‌های صندوق قید شود.

تبصره دو: اعتبار مجوز عرضه عمومی واحد های تاسیس صندوق زمین و ساختمان :

اعتبار مجوز عرضه عمومی حداکثر ۶۰روز از تاریخ صدور است. تاریخ شروع و خاتمۀ پذیره‌نویسی در مهلت مذکور، مطابق مفاد اساسنامۀ صندوق توسط رکن یا ارکان مربوطه تعیین و اعلام خواهد شد. حداکثر مدت پذیره نویسی در مجوز عرضۀ عمومی قید می‌شود.

تبصره سه:

در صورت وقوع رویدادهای مالی با اهمیت در فاصلۀ زمانی بین ارائۀ درخواست عرضۀ ‌عمومی تا زمان عرضۀ ‌عمومی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق، مدیر صندوق موظف است رویدادهای مذکور را به سازمان ارائه و در تارنمای صندوق منتشر نماید. درصورت درخواست سازمان گزارش رویدادهای مذکور باید به تأیید حسابرس برسد.

نکته :

ظرف ۱۵ روز پس از اتمام مهلت عرضۀ عمومی واحدهای صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان ، نتیجۀ عرضۀ عمومی باید توسط رکن تعیین شده در اساسنامۀ صندوق به سازمان گزارش شود. استفاده از وجوه تادیه شده در عرضۀ عمومی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق، پس از تأیید تکمیل فرایند عرضۀ عمومی توسط سازمان، مجاز است.

ثبت تغییرات در تاسیس صندوق زمین و ساختمان :

تغییرات و تصمیمات درخصوص موارد زیر باید ظرف یک هفته پس از ثبت نزد سازمان، نزد مرجع ثبت شرکت ها و موسسات غیرتجاری به ثبت رسد:

  • تغییر هریک از ارکان یا نمایندگان اعضای هیأت مدیره؛
  • تصویب صورت های مالی سالانه؛
  • تغییر در اساسنامه صندوق؛
  • تصمیم به انحلال صندوق یا توقف فعالیت آن؛
  • صاحبان امضای مجاز و حدود اختیارات آن ها؛
  • تغییر روزنامه کثیرالانتشار صندوق؛سایر موارد به تشخیص معاونت نظارت بر نهادهای مالی.